Poate un părinte să vândă casa fără acordul copiilor? Explicațiile unui avocat
În România, un proprietar își poate vinde locuința fără consimțământul copiilor, atât timp cât aceștia nu sunt coproprietari și nu dețin alte drepturi asupra imobilului. Avocatul Bogdan Pițigoi a explicat care sunt excepțiile de la această regulă și în ce condiții o tranzacție poate fi contestată.
Potrivit specialistului, dreptul de proprietate permite titularului să dispună liber de bunurile sale, inclusiv prin vânzare sau donație, către orice persoană, nu neapărat doar către copii sau alți descendenți. Cât timp părinții sunt în viață, copiii nu au drepturi de proprietate asupra bunurilor acestora. Prin urmare, chiar dacă locuiesc în casa părinților, iar imobilul este înscris pe numele acestora, copiii nu se pot opune vânzării doar pentru că ocupă locuința.
Ce se întâmplă la moștenire
La decesul unuia dintre părinți, se deschide succesiunea, iar cota deținută de acesta intră în masa succesorală. Dacă locuința era bun comun al soților, mai întâi se stabilește cota fiecăruia, similar împărțirii bunurilor în cazul unui divorț. Partea soțului decedat intră apoi în succesiune și se împarte între moștenitori.
De exemplu, dacă fiecare soț deținea 50% din imobil, soțul supraviețuitor își păstrează cota proprie și moștenește, alături de copii, o parte din cota deținută de soțul decedat. Pentru vânzarea întregii case este necesar acordul tuturor coproprietarilor. Dacă aceștia nu ajung la un acord, imobilul poate face obiectul unui partaj.
Când devine necesar acordul copiilor
Acordul copiilor devine necesar atunci când aceștia au, la rândul lor, un drept de proprietate asupra imobilului. De exemplu, dacă un părinte deține jumătate dintr-o casă, iar cealaltă jumătate îi aparține copilului, fiecare are drepturi asupra propriei cote. În această situație, fiecare coproprietar poate dispune liber de partea sa și o poate înstrăina fără acordul celuilalt.
Însă vânzarea întregului imobil presupune consimțământul tuturor coproprietarilor, exprimat în forma prevăzută de lege, prin act autentic. Astfel, părintele poate vinde propria cotă fără aprobarea copilului, însă pentru înstrăinarea întregii case este necesar acordul acestuia, indiferent dacă celălalt coproprietar este copilul, soțul sau o altă persoană.
Vânzarea către un singur copil și riscul donației deghizate
Părinții au dreptul să vândă casa unui singur copil, fără să fie obligați să ceară acordul sau permisiunea celorlalți frați. Pot face acte de dispoziție, dar există anumite nuanțe. Dacă, de exemplu, se face vânzarea către fiu sau fiică, cu rezerva dreptului de uzufruct, de uz sau de abitație, astfel încât părinții să poată locui în respectivul imobil până la momentul decesului sau al unei rente viagere, legea prezumă că acel contract este, în realitate, o donație deghizată și, de fapt, nu ar fi un act de dispoziție, ci pur și simplu o donație.
Dacă este considerată donație, la decesul părintelui, valoarea imobilului va fi luată în calcul la stabilirea masei succesorale, pentru a se respecta dreptul la rezerva succesorală al celorlalți moștenitori. Rezerva succesorală înseamnă, practic, că o persoană dezmoștenită are totuși dreptul la jumătate din ceea ce i s-ar fi cuvenit în mod normal.
Cum poate fi contestată o tranzacție
Vânzarea-cumpărarea este diferită de donație, însă natura reală a operațiunii poate fi analizată atunci când contractul de vânzare este folosit doar pentru a ascunde o donație și pentru a evita eventualele pretenții ale celorlalți moștenitori. Un indiciu important poate fi lipsa plății efective a prețului.
Dacă în contract este menționată o sumă, dar aceasta nu a fost achitată în realitate, există posibilitatea ca operațiunea să fie calificată, în anumite condiții, drept o donație deghizată. Într-o astfel de situație, ceilalți moștenitori pot solicita instanței să analizeze natura reală a actului și respectarea drepturilor lor succesorale.
Situația contractului de întreținere
Situația este diferită atunci când imobilul este transmis printr-un contract de întreținere. Dacă beneficiarul poate demonstra că și-a îndeplinit efectiv obligațiile asumate prin contract – de la asigurarea alimentelor, medicamentelor și a altor nevoi curente până la suportarea cheltuielilor medicale și, după caz, a celor de înmormântare – contractul produce efectele prevăzute de lege.
Într-o astfel de situație, ceilalți moștenitori nu pot solicita pur și simplu desființarea contractului. Eventuala contestare presupune analizarea condițiilor în care acesta a fost încheiat și a modului în care au fost executate obligațiile de întreținere.
